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任意売却用語辞典⑥ は行

任意売却用語辞典⑥ は行

媒介契約
不動産取引を不動産会社が仲介(=媒介)する場合に結ぶ契約書のことです。
媒介契約書には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介があり、任意売却では主に専属専任媒介が利用されています。
売却基準価額
競売で、裁判所が設定するその競売不動産の入札基準となる価格です。売却基準価額は鑑定評価が参考されますが、その物件の特別の事情(占有者の状況等)を加味した上で裁判所が決定します。この売却基準価額の8割以上の価格(これを買受可能価額といいます)でしか競売への入札はできません。また、競売に入札する場合は、売却基準価額の2割以上の保証金納付が必要となります。
配当
競売や任意売却において、その配分に応じて債権者にお金を支払うことです。競売の場合は裁判所が配当表を作成し、それを基に実施されます。配分は抵当権順位等によって優先順位が決まっているため、原則はそれに沿って配当表を作成します。
配当要求
配当要求とは、債権者が配当を受けるべき債権者の地位を取得するために、すでに開始されている他の債権者が申立てた競売手続きに参加して自己の債権の満足を受けようとする手続きです。
マンションの管理費滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の先取特権に基づき行うことになります。先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。要は「こちらにも配当を下さい」といって要求することができるのです。
ただし、管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低いため、競売物権の落札額が抵当債権額に満たない場合、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられません。しかし、配当が無くても落札された旨の通知が裁判所から届くため、新所有者への請求がスムーズにできます。配当要求の手続きは、様々な書類が必要になるので、書類の作成や手数料、手続きの代行を頼めばその分の手数料がかかりますので、司法書士に依頼することをおすすめします。
配当要求終期の公告
競売の申立をすると、数日で裁判所は差押登記をします。そして、その物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申出てくださいという制度です。執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定めて公告をすることが義務付けられています。
配当要求終期が公告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して約3ヶ月~6ヶ月後に開札となります。この配当要求終期の公告後、多くの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立し取下げられる事も最近は多くなってきています。
配当要求は、他の債権者が申立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得に過ぎないため、当該手続きが取下げや取消により終了した場合は配当要求も効力を失います。
売却基準価額
売却基準価額とは、執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた不動産の価額です。売却基準価額の8掛けした金額が、買受可能価額となります。
売却決定期日
 
売却決定期日とは、競売の開札期日の数日から1週間後に、最高価額買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定することです。最高価額買受申出人に欠格事由があるか、売却手続きに誤りがある場合以外、執行抗告が無ければ売却許可は1週間後に確定します。
配分案・配分表
任意売却で必要な書類の一つです。債務者及び全債権者に売却代金の配分(取り分)を明示する書類で、本書を基にそれぞれ債権者は社内稟議に掛けます。配分案には、下記の内容を記載することが一般的です。
決済日や決済場所、担当司法書士名を記載しなければならない場合があります。
また、表題を「配分表」としますと金額等の過ちがあった場合、訂正ができなくなる可能性があるので、債権者に対しては訂正できるようにあくまで「案」とし、「配分案」と表記しましょう。
配分案への記載事項は以下の通りです。(債権者によって一部異なります)
 
①債務者名(所有者)
②決済日時
③決済場所
④物件所在
⑤売買契約金額
⑥各控除費用金額
⑦各債権者の社名
⑧各債権者の債権残高(決済当日)
⑨各債権者への配分金額
⑩物件目録
破産管財人
破産法の破産手続きにおいて、管財事件の破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利を有する者を破産管財人といいます。裁判所に選任された弁護士がその任にあたります。
 
個人の債務者はほとんどが住宅ローンとカードローンで、預貯金が無く住宅ローンはオーバーローンの場合が多いので、破産申立てをしても同時廃止にならない可能性が高いです。
破産管財人が選任されると、不動産は破産管財人主導の入札で売却される可能性が高くなります。そうなれば債務者や不動産会社のメリットが奪われる可能性が高くなるため、破産手続き前に任意売却で不動産を処分してから破産申立てを行うことが債務者にとっても不動産会社にとっても利益のある手順になります。
 
どの程度財産を有していれば管財事件として扱われるかは裁判所によって異なります。例えば東京地方裁判所では20万円を超える財産を有している場合に管財事件として扱われます。
破産財団
破産者の財産または相続財産もしくは信託財産であり、破産手続きにおいて破産管財人にその管理及び処分する権利を専属するものをいいます。破産者が破産手続開始時において有する財産で、破産手続きが開始すると破産管財人によって管理され、その後、債権者の配当に充てられるすべての財産のことです。
ハンコ代
ハンコ代とは、任意売却による換価方法において配当が見込めない後順位の無剰余債権者に対して抵当権抹消に対する協力金として配当する費用をいいます。
住宅金融支援機構では、後順位担保賢者に抵当権等を抹消してもらい任意売却を促進させるため、いわゆるハンコ代として、次のように承諾料を定めています。
 
・第2順位   (1)30万円  (2)残元金の1割
・第3順位   (1)20万円  (2)残元金の1割
・第4順位以下 (1)10万円  (2)残元金の1割
(注)ハンコ代は(1)または(2)いずれか低いほうの額となります。視点によっても扱いが異なりますので、住宅金融支援機構の債権回収窓口にご確認ください。
引渡命令
競売で落札者(購入者)が代金納付(支払)を行った後、その落札者からの申立てにより、競売になった不動産の入居者に対して、裁判所が退去するよう命令することです。競落後(競売成立後)の引渡命令は、可能な場合は比較的簡易な手続きで申立てることができます。
不動産評価額
不動産評価書とは、競売3点セットのうちの一つで、裁判所から選任された不動産鑑定士が、当該競売不動産の評価を行ったものです。その中には、物件の概要・状態、最低売却価額の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、写真などが添付されています。この評価書で物件そのものの価値を把握することができます。
また、現況調査報告書よりも新しく作成される場合もあるので、現況調査の結果を補充する役割を果たすこともあります。
物権的返還請求権
法的に何ら正当な根拠(権原)が無いにもかかわらず無権利者が物を占有する場合に、その物の占有を全面的に失っている物権者が、その物権に基づいて物の返還を請求することのできる権利です。
例えば、A所有の物を法的根拠(賃借権等)無くして無権利者Bが占有する時、AがBに対して自己の所有権に基づいて、その物の返還を請求することができる権利が返還請求権と呼ばれます。
物権的請求権の一種であり、所有権に基づくときは「所有物返還請求権」と呼ばれ、「占有回収の訴え」に、ほぼ対応します。
占有回収の訴えは、占有が「侵奪」された場合にのみ成立するのに対して、この返還請求権は占有が「侵奪」された場合に限らず、現に無権利者が違法に物を全面的に占有している場合に一般的に成立します。
物件明細書
物件明細書とは、競売3点セットの一つで不動産を買い受けたときに引き継ぐ権利と法廷地上権の成立の有無(土地又は建物のみの場合)、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。
しかい競売落札後、裁判で物件明細書記載事項の内容が覆ることがありますので注意が必要です。
物上保証
自分以外の他人のために自分の財産上に抵当権や質権を設定すること。また、設定した人を物上保証人といいます。ただし、連帯保証(人)ではないので保証する範囲は設定した自分の財産に限ります。そのため、その財産で弁済後に債務が残っても物上保証人に弁済の義務はありません。
 
物上保証は住宅ローンでは少なく、事業者に多い保証形態です。事業者が事業資金に困窮し、自らの担保が不足している場合、親兄弟等に担保提供(物上保証)を受け資金調達するケースが多くあります。
債務者が評価3,000万円の物上保証人の土地を担保に5,000万円借り入れた場合、債務者が返済不可能となった場合、その土地を売却した3,000万円を弁済すれば、残債務2,000万円について物上保証人に責任はありません。
ブラックリスト
実際にブラックリストと呼ばれる帳簿は存在しませんが、一般的には個人信用情報に特定の情報が記録されてしまった状態を呼びます。
返済条件
借りたお金を返す際の条件で返済の期間、金利、返済方法(元金均等が元利均等)、ボーナス払いの有無などのことです。
偏頗弁済
特定の債権者のみに弁済すること。支払不能や破産手続き申立ての後に行った場合に一定の要件を満たすと、管財人による否認対象となります。
法定地上権
法定地上権とは、本来、貸主と借主の契約で決められる地上権を、法律で定めることをいいます。ある特殊な場合にしか設定されない権利です。
 
『ある人が土地とその上に建っている建物の所有者だったが、何らかの事情で債務不履行に陥り、抵当権を設定している前記の不動産を差押えられ競売にかけられることになった。ところが、この人は、その土地にだけ抵当権を設定していたので、落札人は土地の所有者にはなったが、建物は別の人間の所有になってしまった。』このような場合に、建物所有者の保護のために設定される権利です。この場合の地上権を法定地上権と呼びます。なお、このときの地代は当事者の請求によって裁判所が決めることになります。
法定納付期限
税金を納付する時の納付期限を指します。地方税で納期を分けている納付書はそれぞれ納付時期を納付期限と表記してありますが、第1期分の納期限を法定納期限といいます。
国民健康保険料でなく保険税ですので、やはり第1期分の納期限を法定納期限とします。
抵当権設定日が平成27年6月30日とし、健康保険税の納付期限が第1期平成27年3月2日、第2期平成27年7月1日の場合、その期全ての健康保険税が抵当権に先行します。
保証会社
保証会社とは、住宅ローン等を借りる際に、債務者(お金を借りる人)と保証委託契約を結ぶ会社。保証委託契約を結ぶと、住宅ローン等の滞納が起きた場合、債務者(お金を借りた人)に代わって、保証会社が債権者(お金を貸した金融機関等)に一括で借入を返済します(これを代位弁済という)。
代位弁済後は、保証会社に対して、ローン残高(金利や延滞利息を含む)を一括返済する必要がある。多くの場合は一括での全額返済は難しく、担保となっている不動産を任意売却して、その売却代金からローンの一部を返済します。
また、不動産売却後の残債は分割返済となるケースがほとんどです。
大分任意売却相談室
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