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任意売却用語辞典④ た行

任意売却用語辞典④ た行

代位弁済(代弁)
債務者の返済滞納等により保証人が保証債務の履行を求められ、債務者に代わってその債務を弁済し原債権を取得することを代位弁済といいます。
住宅ローンの場合は保証会社を利用する場合が多いので、債務者が滞納により期限の利益を喪失すると保証会社が金融機関へ代位弁済することになります。
代物弁済
約束の期日に借金の返済ができなかったため、債務者が債権者に対し、借りたお金の代わりに自分が所有している他の財産で返済したいと申出て、債権者がそれを承諾した倍の弁済方法です。本来、金銭を貸したのだから金銭で返済しなければ債務履行又は弁済したことになりませんが、債権者が承諾している場合はこれを弁済とみなします。
譲渡担保と関連している場合が多く、債権者がお金より債務者の他の財産に興味がある場合等で合意に至るケースが多くなっています。
第三債務者
債権関係の債務者に対してっさらに債務を負う者のことです。
債務者が金融機関から資金を借り入れてマンションを建てたとすると、債務者は入居者から家賃を回収し、それを借入金の返済に充当するのが一般的です。
しかし、債務者の都合でお金が必要になり、入居者からの家賃を返済せずに自己のために使ってしまっている場合、債権者である金融機関への返済が滞ります。
この場合、債務者に対して債務(家賃)がある入居者を第三債務者として家賃を差押えることができます。このように債権者の立場から債務者に対して債務がある者を第三債務者といいます。
滞納
住宅ローンや税金等で支払期日までに支払いをしないことです。
滞納処分
税金等が滞納された場合、国や都道府県、市町村等の行政機関が滞納者の財産を差押え、公売(行政が保有資産などを売却すること)を行い、その代金から滞納された税金や遅延損害金を徴収する行政処分のことです。
短期賃貸借制度
抵当権が設定された不動産において、抵当権が登記された後に賃借権が設定された場合だあっても、その賃借権が短期賃借権であるならば、その賃借権は抵当権に対抗できるという賃借人(賃料を払って借りる人)の権利を保護するために考え出された制度です。
担保物権
目的物を債権の担保に供することを目的とする物権をいいます。
甲が乙に対して10万円の債権を持っていても、もし乙が全部で100万円の債務を負い、しかも、ざいさんが50万円しかない場合には、強制執行や破産の場合に、甲は5万円しか受け取れないことになります(債権者平等の原則)。これが原則ですが、そのような結果を避けるために、甲がある特定の財産から優先的に、まず自分の10万円の債権の弁済を受ける特権が与えられることがあります。甲のその物に対する特権を担保物権といいます。
担保物権には、債権者と債務者があらかじめ約束して成立させる約定担保物権と、特殊な債権について法律によって当然与えられる法廷担保物権との2種があります。
民法では、前者に属するものとして質権と抵当権が、後者に属するものとして留置権と先取特権とが認められています。
遅延損害金
金銭貸借契約を結ぶ際の契約項目には必ず「返済期日」があります。この返済期日の約束を守らなかった場合、借主の義務を果たせなかったとして債務不履行となり、損害賠償を負うことになります。借金返済で債務不履行があった場合の損害賠償のことを一般的に遅延損害金(ちえんそんがいきん)と呼んでいます。
 
遅延損害金の算定については、契約時に将来発生するかもしれない債務不履行による損害額を予定しておきます。そして、実際に債務不履行があった場合、その損害額がどのくらいであるかにかかわらず、予定した額の損害賠償を支払うことにする特約をすることが認められています。これを損害賠償額の予定といい遅延損害金になります。
中小企業金融円滑化法
「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」の略称です。他にもモラトリアム法や返済猶予法とも呼ばれています。平成21年に成立した法律で、経営悪化等で資金繰りが難しくなった企業に対して、返済猶予(返済を待ってもらう)や、返済条件の変更(返済金額や期間の変更)に可能な限り債権者(お金を貸した金融機関等)が応じることを義務付けるものです。住宅ローン等、個人に対する融資についても、返済猶予や返済条件の変更に応じるように課していました。法律は時限立法(一定期間のみ効果を持つ法律)になっており、2度の延長を経て、平成25年3月31日に終了しました。
DDS
DDSとは「Debt Debt Swap」という金融用語の略で、金融機関等が債権(借金)を「劣後ローン」というものに切り替えることを言います。「劣後ローン」に切り替えると、金融機関はその債権を資本としてみることができるため、貸借対照表(B/S)の改善に繋がります。
主に経営危機に面している中小企業の再生方法として用いることが多く、債務超過状態の解消や、信用力の改善が期待できます。
同じような仕組みにDES(Debt Equity Swap)がありますが、債権を株式に転換する救済策のため、金融機関が中小企業に対して実現するのは難しいです。
抵当権
抵当権とは担保物件のうちの一つで、登記簿の乙区に記載されます。お金を貸す方(銀行など金融機関)として、お金が返ってこなくなったときの保証が必要ですので、抵当権設定契約を行います。
抵当権の設定は、司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権は担保の一手段としてよく利用されており、担保物権にはほかに質権、留置権、先取特権があります。抵当権と質権の大きな違いは、質権は担保差し入れ後不動産の利用ができなくなるのに対して、抵当権はそれが可能だということです。そのため、現在、不動産質権はほとんど利用されていません。
なお、留置権、先取特権は当事者の契約により発生するものではありません。根抵当権は抵当権の一種で、一定限度額(極度額)以内なら何回でも担保として使えますが、抵当権は特定の債権一回きりに使用される担保権です。
抵当権の実行
抵当権の実行とは、債権が弁済されない場合(返済不能など)、債権者(金融機関等)は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを競売し、その代金を債権の弁済として充てることです。
抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合、抵当権者は担保のない一般債権者(無担保債権者)となり、抵当権自体は消滅します。
抵当権の実行は、抵当権の目的物がある所在地を管轄する地方裁判所に、抵当権に基づく競売(担保不動産競売)を申立てることで始まります。競売に付され、買受人がいれば売却許可が与えられ、落札代金を納付することになります。落札代金はその順位に従い(第1順位)抵当権者に配当され、前順位の抵当権者の債権を弁済してなお競売代金が残存する場合には、次順位の抵当権者が弁済を受けていくことになります。そして抵当権者全てへ配当してなお、代金が残存する場合には一般債権者へ配当されます。
しかし、落札代金が全ての債権を弁済するのに不足する場合には、弁済を受けられなかった債権は存続することになり、返済を継続することになります。
抵当権抹消
抵当権抹消とは、登記簿謄本(権利部 乙区)に記載されている抵当権を消すことです。
住宅ローンなどの返済が完済したら、銀行など金融機関から抵当権の解除手続き(抵当権の抹消登記)に必要な書類一式が送られてきます。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で抵当権の解除(抵当権抹消手続き)を行えば、費用も安く済みます。
抵当権の抹消をしないで放置しておくと、債権者(破産などのため)が行方不明などで抵当権抹消するのに、時間を要するケースがあり、不動産を売却する際に障害になることがあります。
登記識別情報
登記名義人が登記を申請するにあたって、その登記名義人自らが登記を申請しているのだということを確認するために用いられる符号その他の情報であって、登記名義人を識別できるものです(2条14号)。
平成16年の不動産登記法改正によりオンライン申請の制度が導入されたことに伴い、それまで本人確認の手段として用いられていた登記済証に代わり、オンラインでも提供できるパスワード形式の登記識別情報の制度が創設されました。登記申請にあたって登記識別情報の提供がない場合には、これに代わる事前通知の手続き(23条)によって本人確認が行われます。
登記事項証明書
登記事務をコンピュータにより行っている登記所において発行される、登記記録に記録された事項の全部又は一部を証明した書面のことです。
登記簿謄本
不動産の概要や所有権などが書かれた法務局が管理している書類です。略して「謄本」ともいいます。甲区(所有権に関する事項)と乙区(所有権以外の権利に関する事項)に分かれている。抵当権は乙区に、仮差押や差押えは甲区にそれぞれ記載されます。
同時廃止(同廃)
裁判所は、破産財団を持って、破産手続きの費用を支弁するのに不足すると認めるときは、破産手続き開始の決定と同時に、破産手続き廃止の決定をしなければならず、これを同時廃止といいます。
債務者(破産申立人)に財産が無いことが初めから明らかな場合、破産手続き開始決定と同時に破産管財人を選任することなく破産手続きを終了してしまうことをいいます。
個人の破産は債権者への配分どころか破産管財人の報酬すら見込めない場合が多いので同時廃止のケースが多いのです。
特定調停
特定調停とは、債務整理の一種で、裁判所で債務者と債権者が話し合いを持ち、調停委員という人の指導に沿って、返済条件(支払方法や金額、期間)について合意させるという制度です。主にカードローンや消費者金融などの過払い金の返還請求での利用が多い制度です。
特別送達(特送)
特別送達とは、裁判所・公証役場からの民事訴訟法に基づく書類を訴訟関係者に送達し、配達したことを差出人に報告する制度です。
特別送達は、他の郵便物とは違って受取が拒否できないことになっていることが大きな特徴です。受領を拒否した場合には、その場に当該郵便物を差し置くことにより、民事訴訟との関係では送達がされたものとみなされます(差置送達、民事訴訟法106条3項)。
特別売却(特売)
特別売却とは、期間入札により売却を実施しても適法な買受の申出が無かった場合にのみ行う売却方法です。特別売却についても裁判所の書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。
 
■条件付特別売却
期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札に説いて適法な買受の申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法。
 
■上申による特別売却
条件付特別売却を実施しても買受の申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法。
督促状・督促書
催告書とは、滞っている支払いを促す書面です。債権者より催告書を送付したり、ご自宅や勤め先などへのお電話や直接訪問で催告をしたりして、早期にお支払いしていただくようお願いをします。王府がない場合は、預金や給与などの資産調査をして、財産が判明した場合は差押などの滞納処分が行われることがあります。
督促状は、各納期限後20日以内に納付が確認できない場合に送付しなければなりません。督促状を出すのは法律に基づいた義務的行為であるのに対し、催告書はお支払いを促す行為だということです。
滞納を繰り返すと、期限の利益を喪失して、競売手続きに移行してしまいますので注意が必要です。
大分任意売却相談室
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