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任意売却用語辞典③ さ行

任意売却用語辞典③ さ行

債権
金融機関等が個人または法人にお金を貸した場合に、その債務(借金)の返済を受ける権利です。また、債権を確実にするために、金融機関等は担保となる不動産等に抵当権の設定を行います。
(例:住宅ローン)
債権者・債務者
債権者とは、ある特定の人がある特定の人に対して、金銭の支払いその他、一定の給付を請求し売る権利を持つ人のことです。債権者のことを抵当権者ということもあります。住宅ローン、不動産ローンでいえば銀行が債権者です。そして銀行からお金を借りている方が債務者です。銀行のことを抵当権者とも呼びます。
債権譲渡
債権をその同一性を変えずに債権者の意思によって他人へ移転させることです。本来は金銭を貸した債権者が自己都合で急遽金銭が必要になったため、自分の持っている債権を譲渡することで金銭調達することに使うものです。
任意売却においての債権譲渡は、債権者である金融機関が決済後の残債務、つまり無担保債権(いわゆるポンカス債権)の処理方法として債権回収会社へ譲渡することをいいます。
催告書
催告書とは、滞っている支払いを促す書面です。債権者より催告書を送付したり、ご自宅や勤め先などへのお電話や直接訪問で催告をしたりして、早期にお支払いしていただくようお願いをします。納付がない場合は、預金や給与などの資産調査をして、財産が判明した場合は差押えなどの滞納処分が行われることがあります。
督促状は、各納期限後20日以内に納付が確認できない場合に送付しなければなりません。督促状を出すのは法律に基づいた義務的行為であるのに対し、催告書はお支払いを促す行為だということです。
滞納を繰り返すと、期限の利益を喪失して、競売手続きに移行してしまいますので注意が必要です。
最高価買受申出人
競売開札日に開封の結果、入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。
債務
借金、ローン、借入、借入金と同じ意味です。自宅を担保にする住宅ローン、不動産を担保にするビジネスローン、オートローン、カードローンなどが代表的です。
債務整理
債務整理の方法は、主に自己破産、特定調停、民事再生、任意整理の4つに分かれます。ここでは、それぞれを簡単に説明します。
 
「自己破産」
破産宣告を得て免責決定が下ると、その後の返済義務がなくなることが最大の特徴です。世間で思われているほど破産者の不利益もありません。しかし反面、破産者の一定以上の財産は処分されてしまいます。
 
「特定調停」
裁判所での債権者と債務者の話し合いです。調停委員の指導のもと、各債権者との今後の返済条件に付いて合意を積み重ねます。利息制限法での引き直し(再計算)をすると、債務の減額や不存在の合意も得られます。
 
「個人民事再生」
個人債務者のための再生手続き。①将来において継続的に収入を得る見込みがある者か、給与などを定期的にもらう見込みのある者、②住宅ローンを除き借金の額が5,000万円以下という、債務者の要件があります。再生案が認められると借金が「借金の5分の1か100万円の多いほう」に減額できます。
 
「任意整理」
法律に則った手続きではなく、債務者と債権者が私的返済条件で合意することをいいます。合意内容は書面、特に公正証書にするべきでしょう。ただし、法律による手続きではなく、また、債権者はプロの業者であるので、債権者有利の合意内容になってしまいがちです。任意整理をしようとする債務者の方は、弁護士などの専門家の力を借りるべきでしょう。
債務超過
住宅ローンの場合、債務超過とは、自宅を売却しても債務(借金)が残ってしまう状態のことを指します。
駐車王企業の場合は、貸借対照表で、債務(借金)が財産(現金や所有している不動産等の合計)を上回っている状態のことです。所有している不動産等の価格下落により、貸借対照表上では債務超過していないが、不動産を時価に修正すると債務超過になっている場合もあります。債務超過している場合は、所有不動産に時価以上の抵当権が設定されていることが多く、売却する際は任意売却となるケースが多いです。
債務名義
債権者の債務者に対する強制執行において、実現を予定される請求権が存在すること、及びその内容を明らかにする文書をいいます。
強制執行はこの文書を前提にして初めて可能となり、これを債務名義の執行力といいます。
強制執行は、その性格上債務者の生活利益を侵害するので、それを正当化するための根拠となります。しかし、執行機関が事件ごとにその請求の在否・内容を調査すると執行の迅速さは著しく害されるため、強制執行に際し他の機関によって作られた文書(債務名義)を必要とし、また、債務名義のみに基づいて強制執行を行うことができます。
 
債権者が私製の金銭消費貸借契約書を基に強制競売等の強制執行を申立てても、その金銭消費貸借契約書の信ぴょう性が確定しません。
そのため、その信ぴょう性の調査をしなければなりませんが、調査をすることにより時間が掛かってしまうので、迅速に強制執行できるよう裁判所の確定判決や公証人役場の金銭消費貸借契約公正証書等の厚生省賞を必要とします。
これら確定判決や公正証書を債務名義といいます。
詐害行為
借金をした人(債務者)が、無資力の状態にある時に、恋に自らの有する資産の財産価値を落とすような行為を行うことをいいます。無資力とは債務超過の状況を意味し、債務者の支払不能や支払停止の状況になっている必要はありません。具体的にどのような行為が詐害行為に該当するか、いくつかの事例を挙げます。
・債務者が、一部の債権者と共謀して、他の債権者を害することを知りながら、返済期限を繰り上げて行う一部の債権者へ弁済すること。
・債務者が所有する財産を時価よりも安く売却すること。
・物的担保を持たない一般債権者に対してする代物弁済は、目的物の価格の如何を問わず詐害行為となります。
・債務者が持っている債権を代物弁済として、一部の債権者に譲渡すること。
・一部の債権者の債権の担保として、債務者所有の者の上に抵当権や質権や賃借権を設定することをいいます。
先取特権
先取特権とは、法律で定められた特殊な債権について、債務者の財産または特定の動産・不動産から優先的に弁済を受けることのできる権利をいいます(民法303条)。
 
1.不動産の保存に関する先取特権(民法326条)
不動産の保存に関する先取特権は、不動産の保存のために要した費用、不動産の権利の保存、承認、実行のために要した費用に関し、その不動産について存在します。
 
2.不動産の工事に関する先取特権(民法327条)
不動産の工事に関する先取特権は、工事の設計、施工、または権利をする者が債務者の不動産に関してした工事費用に関し、その不動産について存在します。工事によってした不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増加分についてのみ存在し、工事前に登記をしなければいけません。新築工事の場合は予算額を記載事項とします。
 
3.不動産の売買に関する先取特権(民法326条)
不動産の売買に関する先取特権は、不動産の代価及びその利息に関し、その不動産に存在します。
錯誤
錯誤とは、内心的効果意思と表示行為が対応せず、しかも表意者(=意思表示をした本人)がその不一致を知らないことです。
 
1.法律行為の要素に関して錯誤があったとき
意思表示は法律行為の要素に錯誤があった場合に無効とする(民法95条)。
法律行為の要素とは「意思表示の内容の主要な部分であり、社会通念上この点について錯誤がなければ表意者はそのような意思表示をしなかっただろうと認められるような部分」のことです。このような常用な部分について錯誤があれば、表意者を保護しようという趣旨です。
 
2.表意者に重大な過失があったとき
表意者に重大な過失があったときは、表意者が自ら無効を主張することができない(民法95条)
表意者が少し注意すれば、要素に関する錯誤を回避できた場合には、その表意者は保護に値しないので、無効の主張ができないものとするという意味です。なお、表意者に重大な過失があった場合でも、相手方が錯誤を知っていた場合には、相手方を保護する必要はないので、表意者から無効を主張することが可能となります(判例)。
なお民法95条では、動機そのものが思い違いに基づくものである場合には「錯誤」の範囲に含めることができないので表意者を保護することは本来できないが、判例ではこうした場合にも一定の要件のもとで「錯誤」として取り扱い、表意者を保護しています。
差押え・差し押さえ
差押え・差し押さえとは、競売(または公売)の前提としてあらかじめ債務者の財産の売却等を禁止する裁判所の命令のことです。仮差押えが債務者の財産を一時的に凍結する命令なのに対して、差押えは競売(または公売)の手続きが開始すると同時に行われるものです。
差押えの原因は次の3つのどれかです。
・抵当権等を実行するための担保不動産競売が開始されたこと
・裁判所の判決等に基づく強制競売が開始されたこと
・せいきんの滞納に基づく公売が行われること
差押登記
差押登記とは、抵当権の登記がしてある不動産に対して、債権者が抵当権を行使し、競売の申立てが裁判所におって認められたときになされる登記のことです。
順序については以下の通りです。
 
1.債権者が競売の申立を、対象物件を管轄する執行裁判所に申立てる
2.裁判所から、不動産執行を始める旨及び対象不動産を差押える旨を宣言する決定
3.開始決定後、裁判所から法務局へ差押登記の嘱託がなされ、法務局はそれを受けて、差押登記
4.債務者、債権者に開始決定の連絡
残債務
不動産売却時に住宅ローンを完済しなければ抵当権抹消されませんが、債権者の同意が得られれば、完済にならなくても抵当権が抹消されます。これがいわゆる不動産の任意売却です。
任意売却後に、残った債務(ローン)は残債務(ざんさいむ)、残債(ざんさい)と呼ばれます。債権者側からは、このような無担保債権はポンカス債権などと呼ばれています。
残高証明書
(残高明細表)
任意売却で必要な書類の一つです。
債権者が複数存在する場合、それぞれ他社の債権額を確認しなければならないため、不動産会社が指示して取り寄せる書類です。
不動産会社へ送付してくれる債権者もいますが、基本的には債務者本人又は代理人弁護士でなければ送付してくれない債権者もいます。
また、残高計算日を決済日付を決済日付でしなければならない債権者も存在しますので計算日に注意が必要です。
残置物
建築物・付帯設備以外の引越し後に建物内部に残された物品のことです。
サービサー
サービサーとは、債権管理回収業に関する特別措置法(以下「サービサー法」)に基づき、法務大臣から営業の許可を得て設立された株式会社です。弁護士法で禁止されていた回収業務を、特例としてサービサー法で許可を受けた会社に許容されています。
業務としては、サービサー法に定められた特定金銭債権を買取り、回収の委託を受け、特定金銭債権の回収を行っていきます。
次順位買受申出人
競売において、最高価買受申出人(落札者)が代金納付(支払)を行わない場合などに、次順位買受申出人がその競売物権の買受人(購入者)となることができます。次順位買受申出人は自動的になれるわけではなく、以下の3つの要件を満たす必要があります。
 
次順位買受申出人となる申込をすること
入札額が「最高入札価格-公売保証額」より高いこと
入札価格が2番目に高いこと
質権
質権(しちけん)は、担保物件の一類型であり、民法に規定のある典型担保物権です(342条)。債権の担保として債務者または第三者から受け取った物(質物:不動産でも動産でもよい)を占有し、その物については他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができます。つまり、弁済しなければ債務者は当該物の所有権を失います。
この心理的圧迫によって弁済を強制することを留置的効力といいます。
また、質物を競売して換価し、その競売代金から優先弁済を受けることができ、これを優先弁済権といいます。
自己破産
自己破産とは、破産面積の決定を受けた時点での自分の財産(生活するのに必要なものを除く)を失う代わりに、すべての債務が免除され、破産宣告以後の収入や新たに得た財産を債務の弁済に充てることなく、自由に使うことによって経済的な更生を図っていこうという制度です。
自己破産と聞いただけで人間性まで否定されてしまい、その後は満足な社会生活ができないのではないかと考えている人もまだまだ多いようですが、自己破産は借金超過で苦しんでいる人を救済し、再び立ち直るチャンスを与えるために国が作った制度です。
平成17年1月1日施行の新破産法により自己破産制度は今まで以上に利用しやすくなりました。
自然債務
債務者が自発的に履行すれば有効な弁済となりますが、債務者が履行しなくても債権者から訴えられたり強制執行を受けたりすることのない債務を自然債務といいます。
 
無担保債権化し債権譲渡を受けた債権回収会社から特則が半年に一度、普通郵便で来ている程度でも自然債務と考えます。これでは法的手続きをしていることは考えづらいためです。
ただし、住宅金融支援機構の場合、残債務の弁済免除を申出て認められれば自然債務といっていいでしょう。
事件番号
事件番号とは、競売の申立をされた物件ごとに裁判所がつける番号のことをいいます。裁判所への問い合わせは、すべて事件番号で行われます。例えば、平成22年(ケ)第50号という番号は、平成22年に、(ケ)という分類で、50番目の競売申し立てをした物件、ということです。他に、(ヌ)という分類があります。
 
(ケ)は、不動産担保権の実行されたもの(担保不動産競売)
(ヌ)は、判決や公正証書で競売となったもの(強制競売)
執行抗告
裁判所の執行処分に対する不服申立てのことです。
文句をつけられると、一時的に手続きの進行が中断する分、買受人は代金納付手続きが遅れることになります。所有者はその分自宅に長く居住でき、収益用物件はやちんをもらう期間が増えます。この執行抗告は、利害関係人と弁護士しかできず、執行抗告する場合の理由も限定されています。ほとんどは、手続きの引き延ばし手段として悪用されていますが、最近では裁判所もスピードアップ化が図られ、即日却下も行われるようになってきました。
執行官
執行官とは、地方裁判所に置かれる嘱託職員で、公務員ではありません。不動産訴訟に関しては、物件明渡の強制執行や、競売物件に関するすべての事務処理などを行います。
失踪宣告
ある人について、生死不明の状態が継続して死亡の恐れが強い場合、死亡したものと擬制してその身分や財産関係を確定させる制度です。失踪宣告は、従来の住所、又は居所を去った者、すなわち不在者の生死が普通は7年、戦争・沈没等特別の危難に遭遇した者については1年継続して不明である場合、利害関係者の請求により家庭裁判所が宣告します(30条)。
失踪宣告があると、失踪者は普通失踪の場合だと7年の失踪期間が満了したとき、特別失踪または危難失踪の場合だとその危機が去った時(例えば戦争の終了、船舶の沈没等の時)、死亡したものとみなされます(31条)。
例え生きているという反証があっても、宣告が取り消されない以上死亡したものとして取り扱われます。
住宅ローン
個人が住宅を購入する際に利用できるローンです。通常のローンよりも金利が安く、返済期間が長いのが特徴です。自宅の土地と建物には借入れを行った(借金をした)金融機関等から借入返済ができない場合のための担保として、自宅に対して抵当権(借金の代わりに自宅を売却して、その売却代金から返済を受ける権利)が設定(登記)されます。月々の返済額が一定となる「元利均等返済」と、元金返済を一定にする「元金均等返済」があります。
少額管財事件
自己破産手続きの一つで、破産管財人の調査した結果、換価財産が少ない場合に利用できる制度です。申立てから長くても3ヶ月で完了でき、裁判所に支払う予納金も20万円と、管財事件に比べて債務者の時間的・経済的負担が少ないのが特徴です。少額管財事件を利用するには、弁護士が代理人として申請する必要があります。
職権変更
裁判所の職権で、一度決まった売却手続きの内容を変更することをいいます。
また、債権者からの延期申請により、執行裁判所の職権で売却実施命令の執行を一時延期することもあります。通常は任意売却の交渉が進行中で条件がまとまらない場合に債権者から上申されるものです。
所有権
法令の制限内において物(有体物)を自由に使用・収益・処分することのできる権利(206条)で、最も基本的・代表的な物権です。使用とは、物を毀損せずに自己の用に供すること、収益とは、物の天然または法廷の果実を収取すること、処分とは、物の物理的形状を変更すること(物理的処分)及び権利の譲渡・放棄すること(法律的処分)をいいます。しかし、所有権は、これらの権能の単なる集合(束)ではなく、これらの権能を含めてあらゆる支配権能が渾然一体となってその内容をなしています。
尚、土地所有権は原則としてその地上及び地下に及びます(207条)。
信用情報機関
信用情報とは、個人の年収や住宅情報、勤務先等の属性情報、ローンの支払い情報のことをいい、信用情報機関とはその信用情報の収集及び提供を行う機関のことをいいます。
代表的な信用情報機関は以下の3社となっております。
 
①全国銀行個人信用情報センター(全銀協)
②株式会社シー・アイ・シー(CIC)
③日本信用情報機構(JICC)
譲渡担保(譲担)
借金をする場合において、土地や建物に抵当権を設定し担保とするのではなく、所有権を債権者へ移しておき、借金を返済した時点で所有権を債務者へ戻すという担保方法です。
 
住宅ローンでは少なく、事業者に多い保証形態です。例えば、AがBから借金するにあたりA所有の不動産をBへ所有権移転し、Aの返済が完了したらAに戻すという流れです。
抵当権の場合、返済が滞っても競売まで時間を要するばかりか、場合によっては先行債権者の差押えの危険があるため、そのリスク回避目的で移転するといった利用方法が多くなっています。
ステップローン
ステップローンとは2005年に廃止された年金住宅融資の住宅ローンの一つです。ステップ返済とも呼ばれています。5年目までの金利が低く、6年目に金利が上昇するのが特徴です。そのため、急増した返済を滞納してしまう方も多く、商品は短期間で廃止となりました。現在、ステップローンが原因で競売や任意売却に至るケースは増加傾向にあります。
任意競売
任意競売とは、「担保権に基づいて行われる担保権の実行」のことです。現在は「担保不動産競売」という用語が使われており、「任意売却」と区別するために、「任意競売」は用語としてはあまり使われていません。不動産の競売は、強制競売と担保不動産競売(任意競売)の二種類があります。
成年被後見人
自分の行為の結果を合理的に判断する能力(意思能力)のない常況にあるため、自分自身・配偶者・いとこ以内の親族等の請求で、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者を指します(7条)。
成年被後見人の取引行為は日常生活に関するものを除き取消し得ます(9条)。
したがって、家庭裁判所はこれに必ず成年後見人を付け(8条・843条)、これに生活、療養看護や財産管理に関する事務、それに取引の代理をさせることにしています(858~859条)。
専任媒介
専任媒介契約とは、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことです。依頼者による自己発見取引は可能です。依頼を受けた業者は、他業者から横取りされる恐れがなく、広告費など費用も比較的無駄になりません。また、指定流通機構(レインズ)への登録も義務化されるので、取引の相手方を探すのに積極的に努力することが期待できます。

専属専任媒介
専属専任媒介契約とは、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことです。依頼者による自己発見取引も禁止されています。
専属媒介と同様に、依頼を受けた業者は他業者から横取りされる恐れがなく、広告費など費用も比較的無駄になりません。また、指定流通機構(レインズ)への登録も義務化されるので、取引の相手方を探すのに積極的に努力することが期待できます。
占有・占有権
占有権限
占有権とは、物を支配する権利のことです(民法180条)。
土地の所有者は、その土地を所持しているので占有権を有しています。また土地の賃借人は、その土地を使用する権限があるのでやはり占有権を有しています。
例えば、ある人が土地を現実に支配し利用しているが、他の人がその土地の真実の所有者であると主張したような場合には、土地を現実に支配している人はまったくの無権利者である可能性があることになります。こうした場合には、法律上、現実に支配している人をとりあえず保護することが必要となるので、現実に支配している人に「占有権」という権利があると考えます。
なお、真実の権利者が長期間にわたって権利を主張せず、無権利者の占有状態が長期間継続した場合には、無権利者が土地の所有権を取得することが認められています。この制度を「所有権の取得時効」といいます。
 
占有権限とは、所有者以外の占有者がいる場合に、その占有者の占有の根拠となる権利の内容です。競売不動産は、落札者(買受人)が代金納付後は競売不動産を使用することができます。
相続放棄
相続人が、相続財産の承継を全面的に否認することです。
現行憲法に基づく民法改正以前は、家督相続が原則だったため、勝手な相続放棄は許されないことがありました。しかし現在では純粋な財産相続なので、放棄は自由に認められています。しかし、実際には、農村等で、長男一人に農家経営を承継させるために、次男以下の相続を放棄させる目的に利用されることが大部分です。
また、放棄は家庭裁判所に申述する必要があります。相続の放棄があると、放棄者は最初から相続人でなかったことになり、その者の相続分が他の共同相続人に、また共同相続人がいない時には次の順位の相続人に承継されることになります(939条→昭和37年改正)
測量図
ほう法務局や登記情報サービスのWEBサイトで取得できる書類で、土地の形や面積を確認することができます。不動産取引では重要事項説明書の添付書類となっていて、売買面積の説明をするときなどに使用します。
大分任意売却相談室
運営:株式会社CITV大分
〒870-0047
大分県大分市中島西1丁目7-14
TEL.097-574-6890
FAX.097-574-6891
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