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不動産投資と住宅ローン

不動産投資のリスク

①借金と金利リスク
②空室のリスク
③資産価値の下落
④家賃の下落
⑤地震や火災等による被害
⑥修繕費用
この二年間くらいの間に、急激にご相談件数が増えたのが「投資用不動産のローンが払えない」という内容です。一般的にアパートやマンションのオーナーは、収益不動産から得る家賃収入を原資として返済計画をたてますが、様々な理由により家賃収入では返済できなくなり返済が立ち行かなくなるケースが非常に増えています。
年金減額やインフレ、または長寿化を考えた時に、中リスク、中リターンの収益不動産に投資することは決して悪いことではないと思います。少額の資金でレバレッジをかけ物件を購入し、キャピタルゲイン(売却益)をさらに大きな投資用不動産に変貌させる投資家もいれば、インカムゲイン(家賃収入)を目的としてコツコツとゆっくり投資用物件を増やし、定年後に備える投資家の方も居られます。

一般的にはインカムゲインを目的とした投資家が多いとは思いますが、正しい投資方法だと思いますが、家賃収入が減少している投資家にとって何よりも痛いのが原状回復費や修繕費です。修繕費を捻出するために更に自己資金の捻出、または融資をうけるのか?等の課題が難しい判断となってきます。

近年、敷金の問題もマスコミ等に取り上げられたり、国土交通省からの指導もあり賃借人から原状回復費を捻出させることに限りが出てきたことも事実です。リストラ・転職・介護等による収入減からの住宅ローンの問題、離婚に伴う住宅ローンの問題、老後破産や熟年離婚に伴う住宅ローンの問題とは異なり、収益不動産投資ローンの問題は数字が全てであり、数字だけで判断すべきだと思います。

ローンの滞納が始まりそうな投資家の方、またはすでに滞納が始まっている投資家の方、競売になる前に早くご相談ください。投資ローンの場合、居住する住宅ローンとは若干金融機関の対応も変わってきます。ご相談は早ければ早いほど良いです。
特に新築ワンルームの投資家の方は数字が合わない以上は早急にご相談ください。ビックリするくらい価格の下落が激しい物件があります。また反響が悪いため(入居希望者)安易に家賃を下げると、ご自身の不動産価値を自ら下げていることも忘れないでください。収益不動産は通常、月々の家賃の額と売却額は密接につながっています。(収益還元法)

皆さんとてもよく勉強されている印象を受けます。収益不動産投資家にとって、やがてはローンの全てを完済し、時間、自由、金銭的余裕を掴み取ることは大家業の醍醐味と言えます。実際、実践されている方も多数居られます。賃借人が毎月、金融機関に返済してくれる間にご自身の資産形成を行えるオーナー業の醍醐味とは裏腹に数百万~数千万円の初期投資を行なうリスクは避けられません。

不動産投資家を目指す方の中には「勉強は非常に熱心に行うが、一向に購入できない、購入する勇気が出ない」という方も多数居られます。収益不動産ローンでお悩みの方は、その勇気を持ち合わせている人です。最初にも申しましたが、収益投資は決して悪いことではなく老後等を考えればむしろ積極的に行なうべきだと思いますし、経験も無駄にはならないでしょう。
しかし、数字が合わない以上は早急に手を打たないと負債は大きくなるばかりですし、他の投資物件や預貯金、本業、ご家族への影響が出てきます。 是非、ご相談ください。お待ちしています。
大分任意売却相談室
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