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任意売却用語辞典② か行

任意売却用語辞典② か行

買受可能価額
競売の売却基準価額から2割を控除した額で、入札価格の最低価格となります。それ以下の価額での入札は無効となります。
買受人
競売不動産を最も高い金額で落札(最高価買受申出人)し、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。売却許可の確定はその後8日経過した日になります。
開札期日
入札期間経過後、公告に記載されていた開札期日に裁判所内で公開のもと、開札が行われます。その人の提供した保証金はそのまま裁判所が預かりますが、その他の入札した人には保証金は返還されます。
任意売却により競売を取り下げてもらう場合、開札の前日までであれば競売を取り下げることができるとなっていますが各債権者(抵当権者)により対応は変わります。
買戻し特約
買戻し特約とは、AからBへ物を売却する際に、Aがその物の買戻権(かいもどしけん)を有する旨を合意することです。買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められません。また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年間とされます。具体的には、不動産をAからBへ売却する場合、「将来その不動産をAがBから買い戻すことができる」という合意を結んでおきます。こうすることによってAは、将来その物を取り返すことが可能となります。
買戻し特約は、融資に用いられることが多く、例えば、公団が3,000万円を融資し、融資の担保が公団所有の土地(3,000万円相当)であるとする。このとき次のような形で買戻し特約を用いる。まず、公団があなたに対して、この土地を売る。これにより公団は3,000万円を得る。そして売買の際に「将来公団があなたに3,000万円を交付するならば公団がそのとちを取り返す」という合意(特約)を結んでおきます。
瑕疵担保責任
売買の目的物に瑕疵(その物が当然有すべき性質を有しないこと、取引上普通に要求される品質が欠けていること等、不完全な状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気づかないものであるときは、1年以内ならば買主は契約を解除して損害賠償の請求ができるとされています(570条、566条)。
これを売主の瑕疵担保責任といいます。
借入
不動産を取引する際に結ぶ媒介(仲介)契約の一つです。
借金、ローン、債務と同義です。
仮差押、
仮差押え(仮差し)
債権者が金銭債権を持っており、債務者が返済を滞納している等、債務者の財産状況が著しく悪化していることが明らかである場合には、債権者は裁判所に対して債務者の財産(不動産等)の売却等を一時的に禁止することを申請することができます。裁判所がその申請に相当な理由があると認めた場合には、裁判所は債務者に対して、財産の売却等を当分の間行わないよう命令する。この裁判所の命令を仮差押と呼びます。
債権回収ができない恐れがある、と債権者が判断し仮差押の手続きをした場合、裁判所から「仮差押」の通達が届きます。
仮差押は本差押と同様に不動産、動産、有価証券等が対象となります。
元金均等返済
借金の返済方法の一つで、月々の元金の返済額が一定になる返済方法です。ビジネスローンやアパートローンでの利用が多いです。
当初は月々の返済額が多いが、返済が進むにつれて月々の返済額が少なくなるのが特徴です。
元金が均一に減っていくため、元利均等返済と比較して返済総額の合計は少なくなります。
管財事件
自己破産手続きの一つ。債務者に一定以上の財産がある場合は管財事件として手続きが行われます。
管財事件になると、破産管財人が選定され、破産管財人が財産を処分し債権者への返済を取りまとめます。
管財事件となると自己破産手続き完了まで長いと1年以上かかることや、裁判所への予納金が最低50万円かかるなどのデメリットがあります。
自宅を所有したまま自己破産すると管財案件となり、時間的・経済的負担が重いため、任意売却を行った上で自己破産(同時廃止)するのが一般的です。
元利均等返済
借金の返済方法の一つで、月々の返済額が一定になる。資金計画が立てやすいため、住宅ローンに代表される個人での借入の多くは元利均等返済となっています。
当初は金利の返済割合が高く、元金が減りにくいため返済総額の合計は元金均等返済と比較して多くなります。
管理費に関わる
重要機構調査報告書
マンションの場合、管理費・修繕積立金の滞納がある場合には、先行債権として費用控除するため、その滞納残高を証明するため必要な書類です。
期間入札
競売の入札は、裁判所が指定した1週間の間に保証金(売却基準価格の20%)を裁判所の口座に振込み、入札書に入札価額を記入して裁判所の執行官室に提出します。必要書類は住民票(法人の場合は資格証明)と認印で、誰でも入札に参加することができます。
平成17年4月1日から改正民事執行法(平成16年12月3日公布)が施行され、これまでの競売手続きは、一部変更になり、最低売却価額制度が見直され、新しく売却基準価額・買受可能価額の制度が導入されました。開札は開札場で行われ、入札者上位4名の名前、入札金額が公表され、落札できなかった場合には保証金は約1週間程度で全額戻ってきます。
期限の利益の喪失
法律行為に付された始期または終期のことをいいます。例えば債務を負う契約を締結したとき、その履行の期限を定めれば、その時点までは債務を履行する義務はありません。このような期限を定めたことによる権利義務に関する効果を期限の利益といいます。一般的に、債務者の立場から見れば利益となります。
一方、債務の担保を損傷したりすれば、期限の利益は喪失します。また、ほとんどの金銭消費貸借契約には「期限の利益の喪失」を定める条項があり、例えば、決められた期限までに返済が間に合わない場合には、期限の利益がなくなったものとして借金の残額を一括で支払う(全額一括返済)という特約が付されています。住宅ローンの場合、金融機関により異なりますが、一般的に3ヶ月~6ヶ月返済が遅れると、期限の利益を喪失します。
期限の利益を喪失した後、滞納分を用意して銀行に返済しても、期限の利益は復活しませんのでご注意ください。
求償権
保証人が債務者に代わって代位弁済したことで原債権を取得した保証人が債務者に対して持つ返済請求権を求償権と呼びます。父親を保証人として住宅ローンを組み、債務者が返済を滞納した等の理由により父親が債務者に代わって返済した場合、債権者は父親になります。
給料差押え
給料差押えとは、銀行や消費者金融等の債権者が、債権を回収するため、裁判所に申立てる法的手続きの一つです。
債権者から申立てを受けた裁判所は、債務者の勤務先に対して、給与の一部を、直接債権者に支払うよう命令を発するため、会社は差押さえられた金額を債務者ではなく、申立人(銀行や消費者金融など債権者)に対し、支払うことになります。
しかし、給料差押えには、差押えできる範囲が定められています。
 
給料支給額から法定控除額を差し引いた金額が44万円以下の場合、1/4が差押えられ、44万円超の場合は33万円を超えたぜんがくが差押えられます。
 
共同担保・共同担保目録
共同担保(目録)とは、同一債権の担保として、いくつかの不動産に設定された抵当権について、登記を申請するときにてんぷすべき不動産の目録のことをいいます。
同一債権の店舗として複数のもの(家屋、土地など)の上に担保物権(先取特権、質権、抵当権)を設定留守ことを共同担保といいます。担保権の設定は、「一不動産一登記」に従い、担保ごとに登記申請しなければなりませんが、共同担保物件の設定に関しては、1枚の申請書に目録を添付して登記申請すればいいことになっています。
銀行融資の際、一つの不動産だけでは担保価格が満足できない場合、他に所有する不動産を差し出してもらうことによって担保価格を満たすので、銀行は複数の不動産を担保として差し出してもらうことを融資申込者に要求します。これにより、複数の不動産を所有する融資申込者は、審査が通りやすくなったり、融資金額の増加が可能になります。
 
強制執行
債務名義に表された私法上の請求権の実現に向けて国が権力(強制力)を発動し、真実の債権者に満足を得させることを目的とした法律上の制度です。
 
金銭に関わる強制執行には、不動産執行、動産執行、船舶執行、債権・その他の財産権に対する執行があります。
不動産執行には、担保権の実行による不動産担保競売や、金銭貸借による強制競売、競売落札後速やかに退去しない場合に行う強制退去等があります。
強制競売
不動産競売には、担保不動産競売と強制競売の2通りの競売があり、通常ローン返済滞納等で行われる競売は抵当権者(債権者)による担保権の実行による担保不動産競売です。
他方、抵当権を設定しないで公正証書等の債務名義書類を作成した上で金銭の貸し借りをして、返済不履行の債務名義や裁判所の判決を取った債務名義による競売を強制競売といいます。
債務者の意思は反映されず裁判所の命令で手続きが進んでしまいます。
 
強制競売は友人・知人間の貸し借りに多く見受けられます。抵当権の設定はただ久野費用を要し、また登記簿謄本に個人の債権者が記載されることで見栄えが悪くなってしまうことから公正証書による貸し借りが行われるため強制競売に至ります。
金銭消費貸借契約
金銭消費貸借契約とは、お金を借りる借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その乖離れ額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸主に返済するという契約のことです。
金融機関から住宅ローンとかお金を借りる時に交わす契約がこれにあたります。
競売・競売事件
民事執行法に基づき、債権回収のために債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所から売却する手続きのことです。強制競売と担保不動産競売を併せて一般に競売と呼びます。
 
●担保不動産競売(ケの事件)
抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、不動産の競売により強制的実現を図る手続きです。
 
●強制競売(ヌの事件)
抵当権に基づかずに不動産を差押えて、競売手続きに入る手続きです。抵当権を設定していないクレジット会社、消費者金融でも裁判所に申出て自宅の競売手続きを進めることが可能です。
競売開始決定
担保不動産競売開始決定とは、競売手続きにより担保権の実行を開始したというお知らせで、特別送達で届きます。
債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権(根抵当権)の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申立てることができます。
地方裁判所では担保不動産競売の申立てを受理すると、「平成〇〇年(ケ)第〇〇豪」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進めます。原則として、強制競売の規定が準用されます(法188条)。
原則、裁判所の競売の開札期日の前日までなら、競売の取下げは可能です。
競売期間入札通知
住宅ローン等が支払い不能になり、債権者(金融機関等)が競売の申立てを行い、その競売の入札期間が決定した旨を通知する書類です。入札期間や開札日(入札結果を公告する日)などが記載されています。入札期間は1週間から1ヶ月以内で、裁判所が決定します。
競売3点セット
公告の1週間後から3点セットを閲覧できるようになります。3点セットとは、物件明細書、評価書、現況調査報告書のことで、物件評価の詳細や差押え当時の使用状況、間取り、買受人が負担すべき賃借権の有無などが記され、外観や室内の写真なども添付されています。競売の場合には事前に室内を見ることができませんので、この3点セットが重要な判断材料になります。
競売市場修正
競売では、不動産鑑定士による価格査定が行われます。その価格に対して、競売物権特有のマイナス要因(内覧ができない、引き渡しに裁判所手続きを要する、売り主が協力的でない等)を加味して価格の調整を行います。
任意売却の場合、内覧が可能で、引き渡しに伴う登記は司法書士が行い、売主の協力を得て行います。そのため、競売市場修正を行う必要がありません。任意売却での売却価格は競売よりも高くなる可能性があるのは、この競売市場修正の必要がないことも大きな要因の一つです。
競売入札時の保証金
不動産競売の入札に参加するためには、裁判所に保証金(売却基準価額の2割が目安)を事前納付する必要があります。
競売の取下げ
債務者の申立てにより競売手続きを停止することです。債務者は執行停止文書を裁判所に提出して、競売手続きの停止を求めることができます。執行裁判所がこれを認めると、競売の手続きは取り消されます。
 
■競売で売却が困難な場合、裁判所による競売手続きの停止
執行裁判所は、入札または競売による売却を3回実施しても買受けの申出が無かった場合において、今後さらに売却を実施させても売却の見込みがないと認めるときは、競売の手続きを停止することができます。
 
■債権者側からの取下げ
申立て債権者は開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。ただし、売却が実施されて執行官による最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。従って、確実に取り下げるためには、申立債権者は開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。買受人が代金を納付した後は、申立の取下げはできません。申立てを取下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立を取下げる旨を明言した書面、取下書を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。
競落
競売において競売物権(不動産など)を落札(競り落とすこと)し、代金納付を行いその物件の所有権を取得することです。
件外建物
競売対象外の物件のことです。競売物権が土地の場合に、その土地上に競売とは関係ない建物(プレハブ等)が建っている場合があり、これらを件外建物と呼びます。
件外土地
競売物権と何らかの関わりのある、競売になっていない土地のことです。例えば、競売の建物が隣地に跨っている場合の隣地、競売の土地と道路との間に存在する第三者所有の土地等です。入札前、件外土地の所有者にあたり、意向を確認しておくのが良いでしょう。
現況調査・
現況調査報告書
競売の申立てのあった不動産の評価を記した書面で、裁判所の執行官が実際に競売物権を確認したものをいいます。その物件に関する土地の地目・建物の種類・構造等の現況の他、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権限を有しているかどうかなどが記載されていて、物件の公図・写真等が添付されています。最低売却価額の決定、引渡命令をする際の判断材料、物件明細書作成のための重要な資料となり誰でも閲覧可能です。
この現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです。執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。
現況有姿売買
現状のままで、売買取引を行うこと。不動産売買契約書上で、「現況有姿にて引渡し」などの文言が記載される。しかし、引き渡しまでの間に目的物に変化があった時などまで責任を免れることができるかどうかについては、消極的に解する意見が強いです。
原状回復義務
契約が解除されると、契約は当初にさかのぼって解消されます。一旦引渡した物を返してもらい、代金は返還するというように、お互いの契約が無かった元の形に戻さなければなりません。
これを原状回復義務といい、①遡及効の問題と、②併せて損害賠償請求できるかが問題になります。
民法は、①については、第三者保護を講じ、②については、損害賠償の請求を認めています。(545条)
尚、不法行為の効果についても、損害賠償請求の他に、原状回復を認め得るかどうかが問題になります。
公図
法務局や登記情報サービスのサイトで取得できる書類で、土地の形や周りの土地(筆)との位置関係を見ることができます。
不動産取引では重要事項説明書の添付書類となっていて、土地周辺との位置関係(道路や隣地)を説明する時に利用します。
公正証書
公証人が司法上の契約や遺言等の権利義務に関する事実について作成した証書を指します。金銭消費貸借契約書等の金銭の一定額の支払いについての公正証書の場合、債務者が直ちに強制執行に服する旨の陳述(執行認諾文書)が記載されていれば債務名義となり、訴訟・調停等の裁判手続きを経由することなく強制執行の申立てが可能となります。
権利者、利害関係者が公証人役場の公証人の元で約束内容(金銭消費貸借契約等)を確認し、それを公証人が約束内容に基づいた証書を作成します。
その後、権利者、利害関係者、公証人が署名捺印することで公に認めた公文書とします。
個人民事再生
個人民事再生とは、債務整理の一種で個人の債務者を再生(決められた額の借金をきちんと期間内に返済できる状態)させるための手続きで、以下の2つの適用条件があります。
 
1.住宅ローン以外の債務が5,000万円以下
2.具体的な返済計画がある(安定的な収入が見込めるがげんじょうのままだと借金が返済できない。だからこれぐらい、借金を減額して欲しいという具体的な訴え)
 
個人民事再生には、住宅ローン特則(住宅資金貸付債権に関する特則)という制度があります。この制度を利用すると住宅ローンの返済を一時的に止めることができます(残債がカットされるわけではありません)この住宅ローン特則は現在居住している自宅のみ利用でき、また、住宅ローン以外の抵当権が設定されていないことが利用条件となります。
大分任意売却相談室
運営:株式会社CITV大分
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